DMAS - Puradelta Lestari (2020)

Ketertarikan saya dengan Delta Mas dimulai di 2019, awal saya mencoba pasar saham. Quote Warren Buffet saat itu yang saya pegang adalah

"Never invest in a business you cannot understand." - Warren Buffet

Ya tentu saat itu saya sebagai warga Kab. Bekasi yang sempat ditilang dan harus mampir ke pusat pemerintahan di Delta Mas ya cukup terpukau, "Wow luas sekali!" Kota Delta Mas ini merupakan produk dari Puradelta Lestari yang merupakan JV (Joint Venture) dari SinarMas Land, diwakili oleh PT Sumber Arusmulia dengan porsi saham sebesar 57,28% dan Sojitz Corp. sebesar 25% kepemilikan. Master Plan Kota Delta Mas yaitu integrasi dari Hunian, Komersial dan Kawasan Industri. Tentunya hal ini umum juga ya apabila menjadi warga Kab. Bekasi.

***

Iya sih.. Awalnya saya kira bagus juga untuk sebuah emiten properti yang memiliki produk integrasi dari 3 jenis produk lainnya.

Apa analisa saya yang menilai Delta Mas bagus?

1. Diversifikasi Produk

Produk yang dijual oleh DMAS ini dari hunian (rumah tapak), komersial (ruko / lahan untuk franchise fast food dsb)

2. Pendapatan 2019 Lampaui Target

Source: Kontan

Investor pemula mana yang tidak tergiur dengan emiten yang memiliki berita se-wah ini? Diluar berita ini, belum ada Grup Telegram saham, akun Instagram investasi, maupun channel Youtube yang membahas dan tertarik dengan DMAS. Kebetulan di Stockbit pun juga begitu.

3. Dividen Jumbo!

Source: Kontan

Bukan main, ya? Bahkan dividen yield sudah sekelas 20 emiten lain di indeks High Dividen 20, loh!

Tetapi apakah semuanya begitu baik adanya? Saya cek ulang dan menemukan beberapa hal yang membuat saya kurang sreg.

1. Protes Warga

Source: Radar Bekasi

Banner ini terbentang di depan jalan utama Delta Mas (mengarah ke GIIC). Saya sebagai pemilik saham (ritel) yang sengaja mampir ke sana, cukup panik "Wih, duh kenapa nih?"

Setelah mencari tahu berita nya via internet, ternyata terjadi karena pihak developer menyerah-terimakan Fasos dan Fasum ke Pemda. Kok ada Pemda? Kebetulan Pemkab Bekasi resmi pindah ke kawasan Delta Mas pada tahun 2004. Mungkin ya mungkin, pasti ada kepentingan-kepentingan untuk menambah pundi-pundi cuan.

Nah, keputusan menyerahkan Fasos-Fasum ini ternyata ada embel-embelnya yaitu Swakelola kebersihan, sampah dan keamanan. Sedangkan, mindset warga disana adalah beli real estate ya otomatis mendapatkan fasilitas itu semua dari developer.

Saya kurang paham / rancu juga ya arti Swakelola. Pada berita, DMAS menyerahkan Fasos + Swakelola ke Pemkab, tetapi warga menolak swakelola karena warga beli real estate harusnya sudah dapat semua. Jika ada yang lebih paham, bisa comment pada post ini ya.

2. Dividen Payout Ratio lebih dari 100%

Source: YT Nizar Imam

Tapi memang benar sih. Aneh juga jika pendapatan tahun tersebut 10 juta, tapi yang dibagikan 15 juta. Saya perlu memastikan dengan referensi lain tentunya. Kemudian saya menemukan dari investopedia:

Source: Investopedia

Investopedia pun menuliskan disclaimer "..beberapa pandangan melihat hal tersebut merupakan hal yang tidak berkelanjutan." Saya lihat dari riwayat DMAS membagikan dividen, terlihat seperti dipaksa mendapatkan dividen yang sama. Monggo diperhatikan di RTI.

***

Conclusion..

Tentu dividen besar juga menguntungkan. Namun hanya dengan pernyataan Nizar Imam diatas, "wah gilak bener juga ya.." Dividen Payout Ratio yang melonjak dan diatas 100% itu, pertama tidak bisa selamanya begitu, kedua ada suatu kepentingan sehingga DPR bisa diatas 100%, contoh adanya kepentingan ya saat PTBA diminta bayar dividen lebih banyak untuk Inalum.

Ya mungkin karena memang saya bukan orang yang memiliki real estate, belum paham mengenai properti, kemudian melihat emiten DMAS (Puradelta Lestari) yang berlokasi di Kab. Bekasi ini, harapannya bisa menjadi the next BSDE (Bumi Serpong Damai). BSDE merupakan emiten properti yang cukup solid dan terus mengeluarkan produk-produk huniannya. Bahkan BSDE tidak punya produk kawasan industri loh, harusnya DMAS bisa lebih cuan dari BSDE.

Terkait protes warga, mungkin bisa dilihat pada post berikut yang membahas emiten properti di Cikarang dan perbandingan dengan perumahan lainnya.